“买卖不破租赁”原则赋予了租赁权对抗所有权变动的效力，但在实践中，部分被执行人却利用这个原则钻起了法律的空子，滥用该原则，伪造租赁合同，影响司法拍卖的顺利进行，这对于申请人胜诉权益的实现、司法权威的树立造成极大的危害。

近期，青山湖区法院审理了一起伪造租赁材料提起执行异议诉讼的虚假诉讼案，对妄图通过虚假诉讼阻却执行、破坏司法秩序的行为予以从严打击。

基本案情

段某为某实业公司、某物流公司的实际控制人。2016年，因某实业公司无法偿还贷款，导致其抵押的位于南昌县小蓝经济开发区A、B、C、D四个地块面临被法院执行拍卖。于是，段某安排黄某、钟某分别担任某物流公司的法人和监事，并指使二人先后以个人、某物流公司名义，与某实业公司签订虚假的租赁合同及补充协议，伪造支付租金的转账凭证等材料，将上述地块租赁给某物流公司并以该公司名义招揽租户收取租金。

2018年至2019年，A、B、C、D四个地块及地块上的房产被法院拍卖，其中A、C、D地块及房产分别被某电子商务公司、某科技公司、某汽配公司依法竞得。为拖延上述地块执行交付时间以继续收取租金，段某又指使黄某和钟某二人以某物流公司的名义，向法院提出“买卖不破租赁”的执行异议并递交伪造的租赁合同、租金支付凭证等材料，并造成A、C、D地块及房产出租的租金共计720余万元被段某通过某物流公司占有使用。案发后，段某被公安机关依法扣押违法所得人民币281万元。

2022年10月11日，被告人段某、钟某、黄某被公安机关抓获归案。

法院判决

青山湖区法院经审理认为，被告人段某、黄某、钟某在民事执行过程中以捏造的事实提起执行异议诉讼，妨害司法秩序，严重侵害他人合法权益，情节严重，其行为均已构成虚假诉讼罪。被告人段某在共同犯罪过程中起主要作用，系主犯。被告人黄某、钟某在共同犯罪过程中起次要作用，均系从犯，依法均应减轻处罚。三被告人均具有坦白情节，依法均可从轻处罚；均认罪认罚，依法均可从宽处理。故依法判决被告人段某犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑三年七个月，并处罚金人民币八万元；被告人黄某犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑二年四个月，并处罚金人民币三万元；被告人钟某犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑二年四个月，并处罚金人民币三万元；对公安机关扣押的被告人段某的违法所得人民币二百八十一万元予以追缴，用以退赔被害单位损失。

法官说法

“买卖不破租赁”原则的确立，本意是为了保障承租人的权利。符合法律规定的租赁关系当然应受到法律保护，但无论对于买受人、承租人、原业主，都需要在法律框架内进行，否则不仅虚构的租赁关系不受法律保护，且还可能因作伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。

青山湖区法院提醒您:民事法律关系主体在权利受到侵犯时有提起诉讼的权利，但诉权的行使应当遵循诚信原则，“虚假诉讼”“虚假陈述”是对司法公正的严重挑衅。 

法条链接

《中华人民共和国刑法》

第三百零七条  以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

　　单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。