物业服务关系民生，在改善居住环境、提升生活品质和社会管理水平等方面发挥着积极作用。近年来，随着房地产经济的发展，物业服务合同纠纷案件数量日益增多，如果处理不当，很容易让“小问题”升级为“大矛盾”，大大影响社会和谐稳定与居民的幸福指数。

近日，青山湖区法院受理一起物业公司与房产开发商之间的物业服务合同纠纷案件。承办法官，青山湖区法院党组副书记、副院长涂国辉秉持“抓前端，治未病”的理念，认真研究矛盾纠纷产生背景，综合考虑双方实际需求，加大调解力度，促进当事人之间理性沟通，实现案结事了，减轻当事人诉累的同时有效防范了衍生案件，取得了良好的效果。 

基本案情

江西某物业公司是青山湖区某小区业委会公开选聘的物业服务公司，自2021年1月起为某小区提供物业服务。某建设公司是青山湖区某小区的开发商，在某小区有未出售住宅房屋187套、建筑面积一万余平方米，未出售商铺建筑面积两万余平方米。开发商作为未售出房屋的所有权人，也应当按照物业服务合同的约定交纳“空置房”的物业服务费，但某建设公司自2022年7月起拖欠上述未出售住宅房屋及商铺的物业管理费，共计一百万余元。多次催讨未果，为维护自身合法权益，江西某物业公司诉至青山湖区法院。

法院调解

本着“案结事了，实质解纷”的工作思路，案件进入诉讼程序后，案件承办法官便迅速安排开展诉前化解工作，通过电话、约访等方式与双方进行沟通，同时来到某小区进行实地勘查，走访小区部分业主和物业工作人员，深入了解物业服务的真实情况。

全面了解案情后，法官了解到某建设公司拒绝支付物业费的原因所在:

一是物业服务不到位。某建设公司认为，物业公司并没有为某建设公司所有的未出售空置房屋及商铺提供物业管理，而小区公共区域的物业服务也有所欠缺，江西某物业公司物业服务水平并不值得如此高额的物业费。

二是服务范围有异议。江西某物业公司入驻某小区后，对小区内某栋商场提供了外围保洁等物业服务，然而，某建设公司认为合同中约定的物业服务范围并未包含某栋商场外围，拒绝以该区域面积计算物业费。江西某物业公司认为合同附件中明确指出服务范围包括该区域，但合同附件却意外遗失。因此，双方各有说法，互不相让。

厘清了矛盾焦点，承办法官向双方提出了针对性的解决意见：一方面，指出物业公司在服务方面存在的短板和不足，督促物业公司提高服务水平。另一方面，从法律角度分析双方签订的物业服务合同涉及的权利义务条款，向某建设公司释明拒缴物业费的法律后果。针对某栋商场外围区域的物业服务，虽然合同附件遗失，但物业公司提交了照片等证据证明其提供了商场外围的保洁服务。站在某建设公司角度来看，某物业公司对该区域仅提供了保洁服务，相较于其他区域，按面积计算的商场外围区域物业服务费确实偏高。因此，承办法官提议将商场外围区域物业服务费与其他住宅及商铺分开，不宜以面积大小计算，建议该区域物业服务费参照该区域保洁人员工资计算。

经过法官的的释法析理，最终，双方各退一步，达成调解协议：江西某物业公司同意将某建设公司所有的某小区未出售住宅房屋部分物业管理费打7折计算，商铺部分物业管理费打八折计算；某栋商场外围区域物业服务费则以4000元/月为标准，用于支付该区域保洁人员工资。

至此，该起纠纷圆满化解，不仅快速为当事人解决了矛盾，更节约了诉讼资源，让一起即将“对簿公堂”的纠纷得到圆满解决。

青山湖区法院将始终坚持和发展新时代“枫桥经验”，主动融入党委领导的社会治理体系，进一步做深做实“能动司法+诉源治理”工作，丰富多元解纷机制，提升基层治理效能。